【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（十二）南通篇

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2018-11-22

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文／研究员杨科伟、俞倩倩、姚郑康

市场综述

南通，江苏省地级市，位于江苏东南部，长江三角洲北翼，简称“通”。南通是上海大都市圈北翼门户城市、中国首批对外开放的14个沿海城市之一，长三角北翼经济中心、现代化港口城市和国家历史文化名城。东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤，被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里，是江苏长江经济带的重要组成部分。2017年末全市常住人口730.5万人，其中，城镇人口达到482.4万人，增长2.6%，城镇化率66.03%，比上年提高1.66个百分点。年末户籍人口764.5万人。全市人口出生率7.99‰，人口死亡率10.68‰，人口自然增长率-2.69‰。南通市整体GDP2017年在江苏全省排名第4名，主要产业以家纺、建筑、船舶建造为主，2017年南通全体居民人均可支配收入33011元，比上年增长9.7%，按常住地分，城镇居民人均可支配收入42756元，增长8.9%；农村居民人均可支配收入20472元，增长9.2%。

基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年，南通商品房销售面积达1657.7万平方米，增长38.1%。受上海限购客群外溢等影响，南通2016年底至今一直保持着良好的增长态势，但市场“乱象丛生”，全款购房成常态、一二手房价差最高可达6000元/平米，市面上普遍存在10~15万茶水费，加之投机氛围浓厚，后续的去化率、成交持续性都面临严峻的挑战。

政策环境

南通市场政策宽松，政策主要集中在限价，政府根据开发商楼面价测算合理的盈利空间，会存在一个区域楼盘多重价格的情况。

无限购，外地购房者可直接买房，无需社保或者落户，但贷款首付比例可能会相应提高到四成或五成，二手房市场期房也可交易，中介手中操控房源，市场上投机氛围浓厚。

楼市“乱象丛生”

南通市市区分为崇川区、港闸区、新开区，各区房价存在分化。新开区价格最为便宜，均价在1.2~1.3万，港闸区均价1.3万左右，最高可达1.8-1.9万，崇川区均价1.5~1.6万，最高铂悦府均价可达到2.3-2.4万。

港闸区以万达广场为中心，崇川区分为主城区、新城区、新东区，分别以中南城CBD与南大街（老城区）为中心。开发区旨在承接上海产业转移，其中的苏通园区更是比照苏州产业园建设，号称“北上海”，新开项目均价1.2万元/平方米，主要渠道存在向上海周边分销的策略。苏通园区体量巨大，炒概念成分较重，购房需求90%为投资，未来消化压力巨大。

普遍存在10~15万左右的茶水费与渠道费，中介囤房、期房可卖，市场上恐慌性购房情绪浓厚。

全款优先成常态，市场依旧供不应求。由于房企普遍采用高周转战略，加之政府给定盈利率较低、银行汇款很慢，故市场上部分项目会要求全款优先，开盘前提供验资证明等方式提前筛选客户，红星天铂全款比例的客户达30%~40%，碧桂园时代悦城全款人数超过售卖套数。

一二手房价格倒挂严重，南通市场处于刚改阶段，主力户型在120~150平之间，由于限价政策，一二手房倒挂现象严重，价差最高的地段达到6000元，2018年上半年二手房房价有走低迹象。二手房期房可卖，整个市场投机氛围浓厚，房主普遍看好，多待价而沽。

南通藏富于民，普通南通市民手中均有1-2套住房，购买需求以投资性需求为主，客群多为周边各区县人群。自2016年年中起，因上海限购等因素，南通市场开始升温，房价尚处于上升通道中，市场因限价供不应求。来自上海和海门等地的外地投资客多集中在房价低廉的开发区。存在返乡置业，对外地无限售政策，仅需限贷全款，故投资客群较多。

土地市场

土地方面，除新开区（含苏通园区）供应量较大外，其余两区供地较少。崇川区、港闸区土地楼板价自16年起超万，目前地价1.3~1.4万；新开区尚存少量老地，地价约为7000到8000元。

拿地上，现多为合作拿地，品牌房企与本土企业合作，甚至出现“五家和拿”、“八国联军”的情况。本地开发商拿地果断激进，前排房企纷纷进入，万科09年进入，现有较多项目；保利仅有市区一个在售项目；金地、招蛇、旭辉今年首进。

棚改旧改

南通市安置房政策较好，棚改拆迁为实物安置，一般会就地赔付安置房，按人口/面积一套换两三套，且安置房质量普遍与商品房无差异，故市场上存量极大且购房客群普遍手握一套房产。

市场预判

南通目前楼市表现依旧火热，精装楼盘开始普及，目前不存在明显的总价天花板，客户买房依旧会权衡地块产品的性价比，港闸区稍远地段单价超过1.5万后去化率明显降低，核心地段铂悦府2万以上均价去化表现依旧良好。

整体的投机性需求较为浓厚，主要因素是不限购的宽松政策导致，开发商在疯狂冒险进入抢尾的同时，也有担忧，南通人口方面外流性很强，未来库存巨大，且受政策影响强烈，故各开发商均在加快推盘速度。短期内房价将继续上涨，销售人员普遍表示一旦限购政策出台，成交量可能会带来“断崖式”下跌，长期仍存在一定风险。预期未来疯狂过后，存量市场将有库存压力。

典型项目一：红星•天铂

地理位置：南通市崇川区青年路北，通富路东

物业类型：普通住宅,购物中心,SOHO

建筑面积：465923㎡

装修：精装

开盘时间：2018年6月底

交房时间：2020年

开盘售价：15000-17000元/㎡

销售情况：项目容积率2.13，商住结合，约1450户，6月底首开600-700套，年底清盘。主打111平方米三房，得房率约75%左右，室内比预期宽敞。同崇川片区内暂无其他在售房源，房源稀缺性较高，客群主要为项目周边改善置换，投资性购房较多。目前认筹比2:1，将采取线上摇号，全款优先且多数为全款。

典型项目二：绿地新里城

地理位置：南通市开发区复兴东路与龙腾路交叉口

物业类型：普通住宅,联排

建筑面积：565733㎡

装修：毛坯

开盘时间：2018年2月4日首开

交房时间：2020年

开盘售价：14000元/平左右

销售情况：项目容积率2.1，户型主打103-143小户型别墅，约3886户，别墅二楼挑空，地下室送一半，北侧露台全送，南侧三层算一半，赠送面积较大，故得房率近98%，室内比预期宽敞，地下室两天井设计别致。别墅总价在305万到325万之间。项目定位中高端改善项目，别墅多以自主为主，高层以投资刚需为多，装修风格为海派文化。目前处于供不应求，首开二开开盘即售罄，三开预计在8月。

典型项目三：万科翡翠公园

地理位置：南通市开发区南通市开发区复兴东路与龙腾路交汇处

物业类型：花园洋房、高层

建筑面积：223700㎡

装修：精装

开盘时间：2018年2月4日首开

交房时间：2020年

开盘售价：14000元/平左右

销售情况：项目容积率2.0，楼面价7000元/平。户型主打91-130平洋房，高层2梯4户，得房率77%，洋房1梯2户，得房率89%。项目自带幼儿园，周边配套学区有新开发区实验小学和新湖中学。预计6月底首开，目前蓄客。

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